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李煜群律师:疫情期间租金减免的规定

来源:未知|作者:zhongxiu|时间:2020-11-27

疫情期间租金减免的规定

                               ---李煜群律师(13298307866)

新冠肺炎疫情的发生,不仅对我们的生活造成很大的影响,同时因为疫情期间无法正常生产经营而却需要继续支付租金在某种程度上也导致许多诉讼的产生,如何通过公平合理的方式减免租金并化解纷争,需要在司法实务中作出具体的认定。针对此类案件我国也陆续出台了相关指导意见,现对此作出梳理和分析。

案例简述:A和B签订租赁合同,租期一年(2019.3.9-2020.3.8)。2020年10月A起诉B要求其支付租金及违约金(合同期内欠付租金及违约金、租赁期满后原租赁合同继续有效并支付租金及违约金),同时要求支付欠付物业费和电费。

分析:在本案中,需要考虑两个问题:1、原租赁合同到期是否继续有效?2、因为新冠肺炎疫情对生产经营的影响,是否应对租金进行减免?

合同效力方面。在双方签订的租赁合同中明确约定,B如要求续租,则需在租赁期满前两个月提出书面意向并重新签订合同。合同期满应视为自动解除,对于此后B对A房屋的占有使用应按照不定期租赁合同法律关系支付租金。

疫情期间租金减免方面。疫情属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,系不可抗力,应当根据本地区防疫情况酌定免除部分租金。《合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

针对本案,房屋属经营商用房,因疫情期间相应复工复产的措施,期间无法经营也并无收入,存在着因果关系。根据公平原则,应当酌情减免疫情期间的租金,在此基础上并不应支付违约金。

减免租金的相关规定:

《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》豫高法〔2020〕30 号,2019年2月28日;

《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》(一)和(二), 最高院在2020年4月16日和5月15日分别发布的;

《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》,发改委、住建部、财政部等八部委在2020年5月9日对国有物业的租金减免也作出相应规定。

综上,新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件,因疫情或疫情防控措施对合同履行造成影响的,应根据影响的时间、方式、程度、因果关系等因素具体考量,正确适用不可抗力或情势变更的相关法律规则认定法律后果,根据公平原则平衡双方权益,实现法律效果和社会效果的统一。