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贾付山:土地的相关法律知识学习总结(三)

来源:钟秀律师事务所|作者:贾付山|时间:2020-10-27

土地使用权的取得

我国实行土地所有权与土地的使用权相分离的土地制度,土地的所有权有国家和集体行使所有者权利,但这种所有权的行使要受到一定的限制,除了国家和集体组织外,任何人任何时候任何形式下都不可以取得土地的所有权。那么土地的众多实用者就要通过法律规定的方法合法取得土地的使用权。下面根据本律师的学习,作以下总结。

一、国有土地使用权的取得

国有土地的使用权顾名思义是指使用国有土地的权利。在我国,由于土地的所有权和使用权相分离,土地所有权人并不直接使用土地,而是通过各种组织或者个人来实现使用土地的目的。因此,任何单位、个人、社会组织或者说任何人均可通过我国法律规定的形式,取得我国的国有土地的使用权。但不同主体取得土地使用权的方式、方法、以及权利的属性是不一样的。

我国的土地使用权具有物权的性质,是用益物权或者叫他物权或者限制物权,即对拥有使用权的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

国有土地使用权的取得主要有以下两种途径,划拨合出让:

(一)、通过划拨取得

划拨取得土地使用权是指县级以上地方人民政府依法批准将国有土地使用权无偿或者缴纳一定的安置、补偿费用后,提供给使用者使用的一种土地使用权取得方式。《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定,划拨使用土地,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。我国法律对划拨取得土地使用权有一定的限制,主要有以下几个方面的特点,《中华人民共和国房地产法》第23条明确规定,只有公益性目的的建设项目才可以划拨取得土地,包括(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。从上述规定来看,在制度设计上,我国已经将划拨土地使用权定位在公益事业和国家重点工程建设上。其二是划拨取得土地使用权主体的特殊性,只能是国家机关、行政事业单位、以及国有大中型企业、军事机关等;其三是具有行政行为性,只能经过县级以上人民政府批准;其四是无偿性和无期限性,土地使用者经划拨取得土地时是无偿的或者仅支付安置、补偿费,不需要支付土地的市场对价,且对土地的使用年限一般没有规定,除法律特别规定的以外,在土地证上注明的使用期限是长期。

划拨方式取得的土地使用权,一般不得出租、转让和抵押。

(二) 通过出让方式取得土地使用权

出让的方式有四种,就是我们经常说的招、拍、挂和协议转让。

招标出让是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。

拍卖是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

协议出让国有土地使用权,是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

随着我国改革开放的不断深入,土地使有权的获得从主要以划拨为主转变为主要以出让为主划拨为辅,出让方式获得土地使有权的范围越来越广,而四种出让方式中,协议转让的范围,《中华人民城市房地产管理法》和(2003)年国土资源部令《协议出让国有土地使用权规定》,2006年5月31日国土资源部“国土资发(2006)114号”《协议出让国有土地使用权规定》(试行),明确规定了除法律、法规、规章的规定应当采用招标拍卖挂牌方式以外的,才可以通过协议出让方式出让。

协议出让国有土地使用权的范围和要求,主要是以下几个大类。

(1)是除商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地以外的土地,其供地公告公布后,同一宗地只有一个购地意向者的;

(2)是原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;

(3)、划拨土地使用权转让申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;

(4)、出让土地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议方式;

(5)、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。