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贾付山:土地的相关法律知识学习总结(一)

来源:钟秀律师事务所|作者:贾付山|时间:2020-09-29

我国的土地管理制度
我国的土地管理制度主要有五项内容,即土地所有权制度、土地规划制度、土地用途制度、土地储备制度、土地供应制度等,具体规定如下:

1、土地所有权制度

《中华人民共和国土地管理法》(以下简称土地法)第二条规定:中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有,即国家所有;我国《宪法》规定,城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,如宅基地、自留山。国有土地的所有权由国务院代表国家行使。根据上述法律规定,我国的土地所有权共两种,一是国有土地所有权,一是集体土地所有权;国有土地所有权即土地的所有权归国家所有,主要是城市市区的土地;农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。根据上述规定,任何个人、组织、企业等不能以任何方式,取得土地所有权。
土地的所有权和其他所有权一样,行使所有权人可以依法享有占有、使用、收益和处分的权利,但土地所有权在行使时,受到以下三项限制,一是土地所有者以及代表行使权利者,不得违法法律法规规定的义务;二是不得违反与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务。三是土地的所有权禁止交易。

2、土地规划制度

也称土地利用规划制度,是指在一定区域内,国家根据各地区自然条件、资源状况、社会经济发展的需要,对土地利用、开发、治理以及保护等在时间和空间上做出的总体性布局和战略性安排,合理调整土地的利用结构和布局。
其规划体系包括土地利用总体规划、土地利用详细规划、土地利用控制线规划、土地利用专项规划。土地规划制度要求土地的使用者在使用土地时,必须按照各项规划的要求实施,未经批准,不得改变土地的用途;土地规划的修改,须经原批准机关的批准;

3、土地用途管理制度

《中华人民共和国土地管理法》总则第四条规定:“国家实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。”土地管理法将土地的用途分为三大类,即农用地、建设用地和未利用地,农用地是直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指构筑建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅用地、办公用地、商业、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。未利用地的概念比较笼统含糊,即农用地和建设用地以外的土地统称为未利用地。具体包括荒草地、盐碱地、沙地、沼泽地、裸土地、裸岩等。
土地用途管制制度对于我国耕地保护和控制建设用地的特殊作用,是我国重要的土地制度之一。土地用途管制制度是为了促进土地资源合理利用及经济、社会和环境协调发展而制定的一项制度。该制度包括两个方面:首先,按照审批的土地利用总体规划方案,确定各类土地的利用方向,并确保其不能随意变更。其次,对已确定用途土地的利用方式进行必要的管理和监督。依据此项制度规定,土地用途的严格管制,无论是城市土地还是农村土地,无论是农用地还是非农用地,都同样适用,为土地参与宏观经济管理创造了一个有效途径。

4、土地储备制度

土地储备是指国家或地方政府通过土地收购储备机构,依法收回、收购并予以储存需要盘活的国有土地的使用权,并通过进一步的前期开发利用和承担政府委托的土地使用权供应准备工作,实现土地资产保值增值,最终达到土地资源合理配置的目的。